土地の評価額を8割減額できる小規模宅地等の特例とは?

こんにちは、財産承継コンサルタント/行政書士の鉾立です。

今回は、相続手続きに関してよくいただく質問に、Q&A形式で回答します。

 


 

Q. 小規模宅地等の特例とは何ですか?

相続の際に、小規模宅地等の特例というものが使えると、相続税の計算上、土地の評価が8割減額できると知りました。

どのような特例なのでしょうか?

 

A. 一定の要件のもと、亡くなった方名義の土地の評価額を大幅に減額できる特定になります

小規模宅地等の特例は、一定の要件のもと、亡くなった方名義の土地の評価額を大幅に減額できる特定になります。

例えば、相続発生の直前において亡くなった方が住んでいた自宅の敷地については、一定の条件に当てはまれば、330㎡までの限度面積において、相続税の計算上、土地の評価額を8割減額するこができます。(自宅の敷地のほかに、賃貸アパート・マンションなどの敷地、事業用の敷地などが減額の対象となります。)

相続財産の大部分を不動産が占める場合に、この小規模宅地等の特例が使えると、相続税の申告は必要だけど相続税の納税は不要というケースがよくあります。

 

小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)の適用要件

このページでは、亡くなった方が住んでいた自宅の敷地について解説します。

国税庁のホームページには、小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)の適用要件が次のように図表になって掲載されています。

 

※図表は国税庁ホームページNo.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)より引用。

 

もう少し分かりやすく適用要件を整理してみましょう。

 

亡くなった方が住んでいた自宅の敷地の場合

1. 不動産を相続する人が、亡くなった方の配偶者である場合

特に要件はありません。

 

2. 不動産を相続する人が、亡くなった方が住んでいた自宅に同居していた親族である場合

その親族の方が、相続発生の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に住み、かつ、その敷地等を相続発生時から相続税の申告期限まで保有していることが必要となります。

 

3. 不動産を相続する人が、上記1、及び、2以外の親族である場合

次の(1)から(6)までの要件をすべて満たすことが必要となります。

(1) 海外居住者などのうち、日本国籍を有しない者ではないこと
(2) 亡くなった方に配偶者がいないこと
(3) 相続発生の直前において、亡くなった方が住んでいた自宅に同居していた相続人がいないこと
(4) 相続発生前の3年以内に、日本国内にある自分名義(自分の配偶者や三親等内の親族、または、自分と特別の関係がある一定の法人名義を含む)の建物に住んだことがないこと
(5) 相続発生時に、自分が住んでいる建物を、相続発生前のいずれのときにおいても所有していたことがないこと
(6) その敷地等を相続発生時から相続税の申告期限まで有していること

 

亡くなった方と生計を一にしていた親族が住んでいる自宅の敷地等の場合

1. 不動産を相続する人が、亡くなった方の配偶者である場合

特に要件はありません。

 

2. 不動産を相続する人が、亡くなった方と生計を一にしていた親族である場合

その親族の方が、相続発生前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に住み、かつ、その敷地等を相続税の申告期限まで保有していることが必要となります。

 

※要件の詳細は、国税庁ホームページNo.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)をご参照ください。

 

小規模宅地等の特例を受けるための手続き

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限内(被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内)に、相続税の申告をする必要があります。

なお、小規模宅地等の特例を受けるには、

・適用要件が複雑
・不動産の評価額の計算が難しいケースがある
・複数の不動産がある場合に、どの不動産について特例の適用を受けるかで相続税額が変わる

など、専門的な知識が必要となります。

実際にこの特例を受けようとする際は、相続税・贈与税など資産税に明るい税理士に相談すると良いでしょう。

 

【関連ページ】
行政書士 鉾立榮一朗事務所Webサイト 専門家リンク集

 


以上、ご参考になさってみてください。
では、次回の【財産承継ミニセミナー】でまたお会いしましょう。

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この記事を執筆している専門家
鉾立 栄一朗

財産承継コンサルタント
/行政書士・宅地建物取引士

行政書士 鉾立榮一朗事務所 代表
Change&Revival株式会社 代表取締役 

法律に関わる各種手続きでお困りの方を “専門家の知恵” と “最適な手続き” でバックアップする法律手続アドバイザー。

会社員時代、実家の金銭問題をそばで支えた体験から、事業や財産の問題で困っている人のサポート役になろうと決意。

合同法務事務所で働きながら行政書士の資格を取得するも、流れ作業的な書類作成・申請手続代行といった依頼者の想いや意思決定プロセスに関われないポジションに限界を感じ、相談業務を習得すべく経営(企業再生)コンサルティング会社に入社。

地域金融機関の専属アドバイザーとして年間50件以上の顧客相談に対応し、「身近に相談できる人がいない」、「知り合いに相談してみたが、満足な回答が得られない」と悩む企業や個人の経営問題・財産問題の解決に従事する。

専門は、相続・遺言、贈与・売買、営業許認可申請等の各種法務実務の実践。相談者の悩みを解決する最適な手続き・手法を提案し、必要に応じて適材適所、各分野の専門家をコーディネートする。

家族は、妻と息子と猫(キジトラ雄)。

毎月第1土曜日に『無料個別相談』実施中。
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